【完全保存版】住宅ローン控除と減税を駆使して得をするためのシミュレータを作ってみました！
住宅ローン控除とは？
この度自宅を購入し、住宅ローン控除制度に関して色々勉強したのでまとめておきます。
住宅ローン控除のポイントは下記。
- 毎年年末時点の住宅ローン残高の1%を10年間に渡って所得税から控除
- 所得税で控除しきれない分は住民税からも一部控除（H26.4～H31.6 13.65万円まで/年）
最大控除額400万円（年40万円を上限）、長期優良住宅の認定があれば最大控除額500万円（年50万円を上限）となる。
対象となる物件は下記の通り。
（主として居住の用に供する）
(1) 住宅の新築
(2) 新築住宅の取得
(3) 既存住宅の取得
(4) 増改築等
適用条件などの詳細は下記のページで確認しましょう。
年末残高の1％が戻ってくれば、10年間で数百万円も還付を受けることができる使わない手はない減税措置なのです。
ただし、所得税の納付額が低い人は還付を全額受けきれない可能性がありますので注意が必要です。（住民税からの控除は13.65万円が上限のため）
年収600万円くらいの人で年間25万円、年収800万円くらいの人で年間50万円くらいでしょうか？
年収800万円もあれば長期優良住宅の年間限度50万円の枠も余裕で使い切れそうですね。
住宅ローン借入先の検討
ハウスメーカーが提携している地銀の住宅ローンと低金利が売りの住信SBIネット銀行住宅ローンで並行検討しました。
当然住信SBIネット銀行の方が手間がかかる分低金利でお得だと思って手続きを進めていたのですが、色々と落とし穴があることに気づきました。
まず第1に住信SBIは抵当権設定等の手数料が高すぎる。
借入金額2500万円に対して715,000円もの手数料が取られます。
それに対して地銀の提携ローンはたったの74,200円と良心的。
金利は住信SBIが0.95％だったのに対し、地銀は団信保険込みで1.1％と0.15％の差。
結果的に、地銀ローンの方が安く借入できるという結論になりました。
第2に非提携住宅ローンである住信SBIは新築で入居可能になってから登記完了までの間、つなぎのローンが必要になることがわかりました。住信SBIはつなぎのローンを取り扱っていないため、他の金融機関と更に契約せねばならず非常に面倒な手続きが必要になります。
以上のようなことが判明したため、慌てて地銀に契約を変更しました。
住宅ローン控除で得できるのか？
借入先が地銀の提携ローンに決まりホッとしたところで、下記の前提で住宅ローン控除を受けると得をすることができるのかシミュレーションしました。
- 借入金額 2500万円
- 借入期間 20年固定金利
- 借入開始月 2015年8月
住宅ローンはローン残高の1％が控除され10年目の年末まで控除を受けることができるため、11年目の1月に一括返済するのが賢い戦略だといえます。
住宅ローン控除制度が充実した今、なるべく繰り上げ返済した方が得だと言っていたのはもう過去の話なのかもしれません。
11年目以降はなるべく繰り上げ返済した方が得ですが。
それではシミュレーション結果を見てみましょう。
地銀住宅ローンの場合
地銀住宅ローンでは、住宅ローン控除総額1,930,045円に対して総利子返済額が2,043,053円でした。
手数料も含めて187,208円だけローンを借りると損をするという結論です。
ただし2500万円ものお金をこれだけの小額の手数料で借りるチャンスなど他に有りません。
余ったお金を他の投資に回せば簡単に元が取れることくらい小学生でも計算できますよね？（2500万円を年利1％で運用すれば1年後に25万円の利子が、10年後に250万円以上の利子が付きますから）
以上の結果からも、最初の10年間は繰り上げ返済せず住宅ローン控除はなるべく最大限に利用すべきだと思います。
ついでに住信SBI住宅ローンの場合も計算しました。
住信SBI住宅ローンの場合
地銀ローンに比べて30万円以上コストがかかる結果となりました。しかもつなぎ融資を利用すればもっとコスト増大は必至。本ケースでは住信SBI住宅ローンは利用すべきではないという結果に。
住宅ローン控除の徹底活用と申告のしかた―平成27年3月申告用
- 作者: 奥村眞吾
- 出版社/メーカー: 清文社
- 発売日: 2014/12/20
- メディア: 単行本
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住宅ローン控除シミュレータ
今回シミュレーションに利用したツールを公開します。
借入額や金利によっては住宅ローン控除で得をするケースも出てくると思います。
色々なケースをシミュレーションして、自分に最適な住宅ローンを見つけ出しましょう。
